本报记者 李妮

5月10日，西安市住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》问答，对5月9日发布的《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）作进一步解答。

限购、摇号政策有调整

《通知》指出，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。原住房限售政策未作调整。

为确保住房销售公正、公开，西安市实施购房登记和公证摇号的区域保持不变，结合市场实际，对部分流程、规定进行优化调整。《通知》出台后开展住房意向登记的项目，有3个方面的调整：商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5∶1的，不再实施公证摇号，由企业按程序开展自行销售；建筑面积大于144平方米（含）的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”，小于144平方米的住房按照原规则实施“刚需优先”；为提高公证摇号销售效率，摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示的时间均由3天缩短为1天。

2023年以来，全国不断有城市表态支持住房市场“以旧换新”。为更好满足居民换购需求，此次发布的《通知》明确，西安支持房地产企业、经纪机构、金融机构联动，与“卖旧买新”的居民签署协议，开展“卖旧买新”换房活动，促进一二手房市场联动。

住房“以旧换新”具体是指，房地产开发企业对意向房源设定“解约保护期”，中介机构优先推动换房人旧房出售，缩短卖房周期。在协议约定期限内旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款。

在活动开展中，住建部门将组织相关行业协会鼓励开发企业和中介机构在居民购买新房价款、二手房交易佣金等方面提供优惠方案。

公积金贷款购房有变化

公积金贷款比例有变化。《通知》明确，首次使用住房公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次住房公积金贷款后，再次使用住房公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。以上规定取消了对房屋建筑面积144平方米以上提高首付比例的要求。如居民家庭申请组合贷款购房，首付比例需同时满足住房公积金贷款和商业贷款的要求。商业贷款和公积金贷款最低首付比例不同时，取高值确定首付比例。

二孩及以上多子女家庭使用住房公积金贷款购房有优待政策。《通知》明确，多子女家庭使用公积金贷款购买住房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。即单缴存职工多子女家庭最高贷款额度提高至78万元，双缴存职工多子女家庭最高贷款额度提高至102万元。多子女家庭申请公积金贷款需提高额度的，提供可证明生育关系或依法抚养关系的材料，如户口簿、出生医学证明、收养登记证、法院判决书或离婚协议等。

《通知》明确，申请住房公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。需要提醒的是，房屋建成年限超过30年的不予受理。房屋建成年限不超过30年的，最高可贷款年限＝40年－房屋建成年限。例如，小王拟购买幸福家园小区的房屋，该房屋建成时间为2005年5月，则房屋建成年限为19年，小王申请公积金贷款最高可贷款年限为21年（40年减19年）。

打造多元化住房市场

《通知》提出，按照住建部要求，建立健全西安房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快推进房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目给予资金支持，切实保障购房人的合法权益。

前期，房地产开发企业在对各类型房地产的成本进行前期预算和后期决算时，涉及土地出让金分摊，存在计算不准确的情况，会对企业的投资及经营产生影响。《通知》明确，不计容的地下车位、人防工程等不再分摊土地出让金，便于房地产企业更加准确地开展成本核算，准确计算各类应缴税费。

为提振企业投资信心，《通知》明确，原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核后，可转为商品住房上市交易。

允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。同时，《通知》提出，鼓励企事业单位、社会主体租赁或者购买相对集中的二手住房，用于运营民宿等。