6月1日下午，在心晴雅苑小区，居民在改造一新的园区休闲小憩。

本报记者 李旭佳文/图

6月1日15时，西安市碑林区心晴雅苑小区，绿化工张万明刚放下农药喷枪，便径直走向有机肥发酵箱。

他探了探温度说：“温度可得拿捏好。”在他身后，满园绿植靠着厨余垃圾转化而来的有机肥茁壮成长。

漫步心晴雅苑小区，绿树掩映下的住宅楼整洁如新，这座建成于2003年的老小区，处处透着精气神。

而在2017年以前，这里却是另一番“光景”：电梯年检滞后、偷盗频发、停车磕碰不断……业主们怨声载道，物业公司叫苦不迭。

改变，始于一场名为酬金制的改革。

从“糊涂账”到“明白账”

心晴雅苑小区的困境，曾是全国众多小区的共同写照。

这里长期实行包干制——业主缴纳固定物业费，盈亏由物业公司自负。听起来省心省力，实则埋下了矛盾的“暗雷”。

“小区建成初期，部分住宅改为商用，人流车流繁杂，公共设施损耗严重。”业主胡仕行回忆，“我们不知道物业费花在了哪里。物业为了压缩成本，设施维修一拖再拖，服务质量一降再降。”

住户怨言四起，原本温馨的家园渐渐失去温情。

转机出现在2017年。

时任心晴雅苑小区业主委员会主任的周洪斌带领团队赴深圳“取经”。回来后，她力排众议，在西安率先推行由业主大会主导的酬金制物业管理模式，选聘西安紫昕物业管理有限公司为小区服务。

“权责模糊、账目不透明是业主与物业产生纠纷的常见诱因，而小区公共产权界定不明，更是核心难题。”周洪斌梳理出“问题症结”。

酬金制的核心是清清楚楚缴费，明明白白消费。小区收取的所有费用，包括物业费和公共收益，全部归全体业主所有，存入业委会与物业公司共管的“双密钥”账户。物业公司按约定比例提取固定酬金，其余每分钱都必须花在小区公共部位。

“包干制是‘物业的钱，物业说了算’，而酬金制是‘业主的钱，大家说了算’。”周洪斌是军人出身，2016年从部队退休后投入小区治理，一干就是三届。为了更好地服务业主，她还自学了100多部法律法规。

业委会办公桌上，历年收支明细清晰可查，曾经的“糊涂账”变成了“明白账”。

“有了酬金制，任何一笔支出需物业公司提交申请、业委会审核通过，双方各持一个U盾共同授权方可支付，未经审核一分钱都花不出去。”周洪斌坦言，新模式落地之初，部分业主担心资金管理混乱，物业公司顾虑收益受限，最终通过完善制度，一步步打消了各方顾虑。

从“旁观者”到“当家人”

酬金制能否成功，关键在人，关键在制度。

心晴雅苑小区仅4栋楼、236户业主，治理架构却十分完善——“党委会领导+居委会指导+业主大会主导+业委会引导+监事会督导”全链条模式，加上“业主大会—业委会—楼长—单元长—层长”五级自治架构，让户户参与、人人有责。

36岁的李娜是小区党支部书记，也是一名全职“宝妈”。“每年公开物业费收支、公共收益明细，微信群中工作进度实时更新，业委会、物业、业主三方沟通顺畅，遇事共商。”李娜坦言，小区氛围越来越和谐。

现任业委会共有13人，其中6人是党员。在业委会牵头下，小区还组建“小虎队”“奶奶团”等志愿队伍，组织“一老一小”参与垃圾分类、绿植养护等活动，居民参与小区事务的热情持续高涨。

“此前电梯故障，维保方报价偏高。我们核实后仅更换配件就完成维修，省下大额开支。”李娜介绍，实行酬金制后，小区公共收益归全体业主，每笔开支都精打细算。

大家的角色都在转变——物业公司不再是“自主经营、独享利润”的经营者，而是专业服务的合作者；业委会管好“钱袋子”、把好“监督关”；业主从旁观者变为主人翁。

“酬金制让物业、业委会、业主突破了传统的服务与被服务模式，成为相互协作的伙伴。”西安紫昕物业心晴雅苑服务处项目经理张艳萍说。

从“衰败小区”到“全国标杆”

近9年酬金制改革，心晴雅苑小区交出了一份亮眼成绩单。

20多年来，小区物业费坚持原价，从未上调。

“自2011年业委会成立以来，小区获得共有收益900多万元。”业委会办公室秘书王迪介绍，这些钱之前大多用于设施设备更新改造，如今主要用来补充物业费不足和业主大会建设。

更亮眼的是，小区历经多轮提质改造，住宅专项维修资金“不降反增”——从2009年的328万元本金，增长至2026年4月的487万元本金加利息。

“小区物权、物业费、维修资金、公共资产权属均归全体业主。只有厘清共有物权，方能从源头破解治理难题。”王迪表示，随着社区治理发展，业委会专职秘书正逐步成为新兴岗位并走入大众视野，未来社区治理还需依托新技术、融入新理念。

2025年，心晴雅苑酬金制入选《2025中国超大特大城市治理十大案例》。从“衰败小区”到“全国标杆”，该小区为我国破解城市社区物业管理难题提供了可复制、可推广的“陕西方案”。

“物业治理没有标准答案，但阳光化管理、民主化参与、规范化运行，永远是化解矛盾、凝聚人心的关键。”如今，周洪斌筹备了系列直播课程，向网友普及物权知识，助力居民当好小区主人。