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发布日期:2021年12月20日
法拍房,这个“漏”你捡不捡?

手机、电脑上可查询到司法拍卖信息。

法院工作人员组织群众线下实地看房。

执行法官在人民法院网络司法拍卖平台录入拍卖标的房屋信息。

孔德华作 本版照片由西部法制报记者 刘鸯 马文青摄

西部法制报记者 刘鸯 马文青

2017年,9000套;2018年,2万套;2019年,50万套;2020年,133万套;2021年截至三季度末,159万套……这是淘宝网司法拍卖平台从2017年以来挂网拍卖的法拍房数量。

因为价格低,法拍房逐渐走进了大众视野。法拍房到底是什么房?怎么买?是否限购?这个“漏”该怎么捡?12月5日,经过记者深入采访,法拍房背后那些无法避开的法律问题也随之呈现。

什么房?哪里买?

“法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋。”西安市莲湖区人民法院执行局副局长刘海亮介绍,当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时,债权人经司法程序向法院申请强制执行,将被执行人(债务人)名下房屋进行拍卖,以拍卖所得案款偿还债权,而在这个过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

2017年1月1日,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式施行,地方各级人民法院积极响应,网络司法拍卖工作全面展开,以网络电子竞价方式公开处置执行标的。

法拍房的产生有多种情形。北京市东元(西安)律师事务所律师王峰告诉记者,有因商业贷款产生,如购房人在不能向银行如期如数偿还购房贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款标的拍卖变现来偿还贷款;有因民间借贷产生,如张三借了李四的钱,约定以自有房产提供抵押担保,并做了抵押登记,到期不能还款,李四凭抵押借款协议向法院提起民事诉讼,胜诉后,张三仍不履行法定还款义务,则李四可向法院申请强制执行,拍卖张三的房产来还款;有因司法没收产生,如刑事案件中被告人被判决没收个人全部财产,若该财产涉及不动产,则依法可进行拍卖,变现后收归国库;还有一种极少发生的无主财产,就是无人认领的房产,也可以进行拍卖。

目前,法拍房都是通过网络司法拍卖平台进行交易。

全国网络司法拍卖有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所这7个官方网络平台。

在各平台设置的司法拍卖窗口,能够搜索到全国各地法拍房的资讯,司法拍卖页面显著位置,也都标注了竞拍流程即阅读公告、实地看样、交保证金、出价竞拍、竞拍成功与否、办理交割等步骤。

不限购?怎么买?

法拍房的限购政策已经在一些城市陆续出台,像西安这样还未限购法拍房的城市,法拍房的热度也曾一度高于二手房市场。记者了解到,近期,西安法拍房每月都保持有180多套房源,曲江和高新区域的法拍房受关注度较高,相同环境下的法拍房较二手房的市场价,的确有一定的价格优势。许多抱有“捡漏”心态的人们,往往因为这些表面现象,轻视了其中的法律问题。

“那是7月15日的事。”余女士与丈夫来西安工作3年多,说起户口迁入的时间,她记忆犹新。今年5月份,她成功拍下一套法拍房,一个多月的时间,就办完了各种手续,顺利拿到了房产证,户口也迁入了西安市。

作为“新”西安人,她与记者分享了购买法拍房的经历:“房子是我自己在网上看到的。手机淘宝里有个阿里拍卖,我就在那儿搜的,里面有房子的地址、照片,也有法院的联系电话,包括看房电话,竞拍公告上写得都挺详细。”

“我打了电话,约了看房,看完挺满意的。”余女士告诉记者,房子物业、水电等费用她向物业进行了核实。关于落户、孩子上学、房子有没有租赁等具体问题,她也向法院和其他相关部门进行了咨询。最终,余女士花费135万余元拍下了这套94平方米的法拍房,总价格比二手房市场价低13.6万余元。

“法院所有法拍房的咨询、看房、竞拍等事宜,都委托给了网络司法拍卖辅助机构。”采访中,莲湖区法院审判执行事务中心法拍组负责人赵东介绍。

网拍辅助机构都是经申请,符合条件才被纳入全省法院网络司法拍卖辅助机构名单库的,他们的经营范围都包含网拍辅助工作需要的服务项目,配备具有完成网拍辅助工作必需的设备设施,能够随时提供引领现场看样和免费在线咨询、及时接受电话(网络)咨询并答复等服务内容。

咋收费?能贷款?

虽然听上去很美,但是竞买法拍房一定要三思而后行。参加法拍房的竞拍,一旦成交,买受人还需要在限定时间内一次性交齐全部款项。如果拍中后反悔并拒绝缴纳剩余房款,保证金将无法退还。据了解,如果因买受人逾期未支付拍卖款,法院可以裁定重新拍卖,拍卖成交后买受人悔拍的,缴纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵该案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

法拍房的成交款是直接打入法院的执行款项专用账户,如果买受人需要贷款,要在开拍之前,联系合法正规资质的贷款机构或向银行申请贷款,避免竞拍成功却不能正常放款的情况出现。

西安乐橙拍拍信息服务公司是陕西一家在册网拍辅助机构,该公司两名工作人员常驻莲湖区法院审判执行事务中心办公,主要负责接待群众线上线下对法拍房的信息咨询、相关事宜的办理,以及执行房产在进行司法拍卖前对标的资料的审核,确定房屋性质、沟通物业、实地查看,为竞拍者提供服务咨询、组织看房等。

“我们是先提供服务,再从成交金额中按规定收取相应的服务费用,此外没有其他收费项目。”该公司人员告诉记者,“一套成交100万元的房子顶格收取也就不到5000元。”

2020年,陕西省高院出台的《网络司法拍卖辅助工作管理办法(试行)》中,明确了网拍辅助服务的收费标准、支付方式和费用上限。网络司法拍卖成交后,不动产或其他财产权成交价100万元以下的,辅助工作费用的比例不超过5‰;超过100万元的部分,不超过1‰。网拍辅助工作费用由被执行人承担。

找中介?自己办?

在某房屋中介网站,记者在搜索栏中键入“法拍房”,就弹出了60条房源信息。乐橙拍拍公司的网拍辅助人员直言,“在组织看房中,确实遇到过房屋中介带人来看房的,也遇到过通过房屋中介购买法拍房的买受人。”

“法拍房源信息都公布在网络司法拍卖平台上,信息非常全面,中介也是通过拍卖信息所公布的情况,带客户去实地看房。至于中介承诺协助腾房这件事,其实这是法院的工作,中介也只是去催促。”资深房屋中介张涛向记者坦言,“中介费还挺高的,如果放到一线二线城市,一套房钱动辄几百万元,光两三个点的中介费就好多钱,中介就是利用了这点‘信息差’。”

“我们从未委托中介机构办理代拍、贷款、过户等相关事宜。”赵东表示,莲湖区法院的法拍房都是进行清腾后,才流转到审判执行事务中心,进行司法拍卖。竞买人如自行委托他人参与竞买,办理相关事宜等所产生的风险需要自己承担。

“竞买法拍房,筛选房源真的很重要。其实从竞拍到过户最快的一个月内就可以办完,但一定要做好调查。”乐橙拍拍公司的网拍辅助人员直言道,一定要遵循平台发布的竞拍流程,首先查看该房屋的法院公示信息,筛选掉有问题的房源,比如案件性质复杂、有租赁、多方查封等。其次,一定要联系网拍辅助机构人员到现场实勘,看环境、房屋品质、是否腾空等。还要去物业了解房屋的水电、燃气、物业等费用,以及是否有租赁等。落户、上学、税费等也要向相关部门进行了解,其他未尽事宜要联系法院或者网拍辅助机构人员,一定要在前期调查清楚后,再按步骤参加竞拍。

竞拍成功以后,一般在10天之内,需要将房款打进法院执行专款账户,法院收到房款之后,会向买受人送达拍卖成交确认书、协助执行书、执行裁定书。有了这些法律文书,就可以解押房产、核税、缴纳个税和契税等,办完这些就可以进行过户了。

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