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发布日期:2021年02月19日
群众身边的民法典
物业管理要敢于对不良行为说“不”!

辛刚作

本报记者 陶玉琼

核心提示 物业服务人对服务区域内违法行为有制止的义务,应当向有关行政主管部门报告并协助处理。

如果有人将电动车停放在楼道里充电,存在火灾隐患,物业能管吗?如果有住户为图方便省事随意乱停车占用消防通道,物业该管吗?如果有人在住宅内从事具有危险性的经营活动,物业该咋办?

近年来,城市住宅小区治安问题、消防事故频发,使社会公众对物业服务水平有了更高的期待,公众对提高物业服务质量的呼声愈来愈高。对此,民法典对物业服务人应履行的义务进行了细致规定,而其中设定的物业服务人有制止违法行为的义务,让物业管理者添了“底气”,更让业主们吃了一颗“安心丸”。

【典型案例】

案例一:孙某等人租了某工业园的部分厂房,用于从事金属制品打磨抛光作业,作业过程中采用砖制巷道作为金属粉尘的通风道。应急管理局进行执法检查时,发现这种金属打磨工艺的砖槽式通风道是被淘汰的工艺设备,此外,打磨间生产环境恶劣,存在较多安全隐患,不具备安全生产条件。因此,执法部门认为工业园物业公司作为物业管理人未履行法定义务,长期将生产经营场所出租给不具备安全生产条件的个人,也未及时向有关部门报告,违法情节严重,对其进行了处罚。

案例二:在某小区,周某等业主经常将自家车辆停放在车位之外,且对物业管理人员的合理劝导不予理睬。于是,物业公司删除了闸道口周某等人的车辆自动识别信息,周某等人向法院提起诉讼,要求小区物业恢复其车辆自由出入小区的权利。法院经审理后,判决驳回周某等人的诉讼请求。

【律师解读】

陕西萃泽律师事务所律师 吴靓

“民法典明确规定了物业对业主的安全保障义务,要求物业管理者要当好业主的‘安全卫士’!” 吴靓说,生活中,因部分单位或个人安全意识淡薄,占用、堵塞安全出口、消防车通道,破坏共用消防设施、器材等违反消防等法律法规的行为时有发生,物业公司作为小区物业的服务人,除为广大业主的生活提供基本物业服务之外,对整个小区的基本安全、环保、秩序等也具有相应管理、服务、维护义务。为保障广大业主人身财产安全,对违反消防等法律法规行为及时进行制止,是物业服务范围内的应有合理义务。民法典明确规定了物业公司对违反消防等法律法规行为有制止的义务,是在法律层面对物业公司安全保障义务的进一步“加码”。依据该规定,物业公司虽说无行政执法权,但可以也应该对服务区域内的违法行为积极出面制止,并向有关行政主管部门报告,将安全隐患和社会矛盾消灭在萌芽状态。

吴靓表示,物业服务人提供服务应当遵守法律法规的规定,应当符合物业服务合同的约定。物业服务合同的内容决定物业服务人提供服务的范围和质量。民法典出台以前,物业服务人提供物业服务依据《物业管理条例》及各省市的法规。但《物业管理条例》第二条仅对物业服务人服务内容作出了概括性规定,即“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。基于相关规定的概括性和原则性,物业服务合同的内容常处于不明确、不稳定状态,这种不明确、不稳定给予了物业服务人一方大量辩解空间,导致物业服务人面对业主的质问时,往往以合同未约定或者约定不明确为由逃避责任。民法典第九百四十二条第一款通过列举的方式明确了物业服务人的服务内容,如“妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全”,将物业服务内容上升为法律上的强制性规定。尤其是该条第二款给物业服务人增加了制止义务,要求物业管理人员应当对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,及时采取合理措施制止,并向有关行政主管部门报告并协助处理,否则属于不履行法定义务,会依法承担相应的民事责任。

“相信有了这条规定,物业服务人应该不敢再‘懒惰’了!”吴靓笑着说,民法典将物业服务人的管理义务进行细化、明确,给广大业主提供了较以往更加具体、有力的法律保障,为物业服务加重责任必然会倒逼物业行业实现服务水平专业化和社会责任担当的提升,促使物业行业进一步发展。

“民法典这条规定让业主获得更多安全保障的同时,也提升了物业服务的地位,让物业管理人在物业管理工作中有了底气。”吴靓表示,有了民法典撑腰,对于一些业主的不良行为和物业服务区域内的“乱象”,物业管理人员不必再客气,可以直接依法进行制止,大胆说“不”,并及时向有关行政管理部门报告,配合执法部门依法进行处理。

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